Immobilien finanzieren

Darlehen und Beleihungswert

Da der Guthabenzins in jedem Fall bei einem Bausparvertrag sehr gut ist, muss beim anschließenden Darlehen, das zur Verfügung steht, jedoch nicht in Anspruch genommen werden muss, genau recherchiert werden. Bei einem Bauspardarlehen liegt in der Regel der Jahreseffektzins zwischen fünf bis sechs Prozent.

Manche Banken bieten schon Baukredite mit zehnjährigen Laufzeiten zu weniger als fünf Prozent effektivem Jahreszins an. Hier sind genaue Vergleichsrechnungen über die gesamten Kreditbedingungen äußerst wichtig. Manche Finanzierungsangebote locken mit zunächst sehr gut erscheinenden Angeboten, die bei genauem Rechnen in der Gesamtfinanzierung schlechter dastehen als andere Finanzierungsangebote, die offensichtlich im ersten Eindruck wiederum schlechter dastehen und bei genauer Berechnung deutlich günstiger sind.

Der Grund dafür ist der Beleihungsverlauf, der mittels verschiedener Komponenten berechnet wird. Bringt zum Beispiel ein Bauherr viel Eigenkapital ein, so ist das Risiko beim Kreditgeber natürlich geringer als im Falle von wenig Eigenkapital.
Danach berechnen Kreditgeber gerade bei Baukrediten ihre Zinsen. Deshalb sind keine pauschalen Aussagen zu machen, sondern nach individuell passenden Möglichkeiten zu suchen.

Beleihungswert einer Immobilie

Der Beleihungswert einer Immobilie berechnet sich beim Kauf einer Immobilie aus deren Kaufpreis. Vom Kaufpreis werden üblicherweise zwischen zehn und zwanzig Prozent abgezogen als Sicherheitsabschlag und die Restsumme fließt in die Berechnungen ein.

Wenn die Darlehenssumme nun unter sechzig Prozent dieses errechneten Beleihungswertes liegt, bekommt der Bauherr einen erstrangigen Kredit. Erstrangige Kredite sind immer zinsgünstiger als zweit- oder nachrangige Darlehen. Bei den nachrangigen Darlehen ist der Zinssatz weitaus höher als bei erst- und zweitrangigen Darlehen.

Die Berechnungen des Beleihungswertes sind gesetzlich begründet im Hypothekenbankgesetz, demzufolge er mittels Abschlagsverfahren als einfachstes Verfahren zu ermitteln ist, mit dem Ziel, dass der Beleihungswert einen langfristigen Marktwert widerspiegeln kann.

Wenn ein Bauherr bei diesen Berechnungen zwischen dem erst- und zweitrangigen Kredit liegt, ist unter Umständen bei erneuter vergleichender Berechnung ein Bauspardarlehen doch lohnender, weil es wesentlich zinsgünstiger ausfallen kann.

Generell bieten die Bausparkassen bei einer Finanzierung von 80 Prozent des Beleihungswertes einer Immobilie Festzinsen an. Wenn Bauherren bei ihren Berechnungen feststellen, dass sie durch ein Bauspardarlehen ihr benötigtes Darlehen von einem zweitrangigen in einen erstrangigen Kredit ändern können, sollten sie natürlich ihre Gesamtfinanzierung darauf begründen.
Bei Bauspardarlehen wird immer als erstes der nachrangige Kredit getilgt. Dadurch reduziert sich der durchschnittlich angesetzte Zinssatz des gesamten Bauspardarlehens.

Generell sollte bei sog. Vorausdarlehen genauestens geprüft werden, ob das wirklich günstige Darlehensformen für den beabsichtigten Zweck sind. Durch die Möglichkeit der kombinierten Finanzierung von Bauvorhaben erscheinen Kombinationsangebote von Bausparvertrag und Vorausdarlehen zu festen Zinssatz oft vielversprechend. Bei dieser Kombination zahlt ein Bauherr ohne Kredittilgung in einen Bausparvertrag ein.
Manchmal wird auch in sehr kleinen Raten getilgt. Und erst nach Zuteilungsreife des Bausparvertrages beginnt der Bauherr mit der Tilgung des Kredits. Diese Kombination wird gerne angeboten, da sie zunächst sehr sicher erscheint. Sie bewegt sich in festem Zinsrahmen und sichert gegen Zinssteigerungen ab, was manchem sicherheitsbewussten Bauherren sehr entgegen kommt.

Bei genauer Untersuchung jedoch kann sich schnell offenbaren, dass die vermeintliche Sicherheit in eine Kostenfalle führt. Grundsätzlich ist die beste Finanzierung diejenige, die nachrangige Kredite zuerst tilgt. Bei der Berechnung solcher Kombinationsangebote kann sich herausstellen, dass durch eine sofort beginnende Tilgung des Darlehens wesentlich mehr Zinsen zu sparen sind.

So kann bei genauer Berechnung eines Hauskaufes über 100.000,- Euro Darlehen über eine solche Kombination mit Vorausdarlehen ein Verlust von 9000,- Euro eintreten. Das liegt an unklaren Daten bei der Beratung, die nicht in effektivem Jahreszins angegeben werden.
Bei Vergleichen verschiedener Darlehensangebote muss als Vergleich immer ein entsprechender Jahreseffektzins angesetzt werden. Es können nicht unterschiedliche Zinsarten miteinander in Vergleich gesetzt werden.